Toda a gente sabe o preço da casa que quer comprar. Quase ninguém sabe quanto vai mesmo gastar. IMT, imposto do selo, escritura ou DPA, comissões bancárias, mudança, as obras que "eram só pequeninas". A lista existe. Só ninguém a mostra toda ao mesmo tempo.
Saltar para a calculadora de custos ↓O preço da casa é o começo, não o total
Há uma ilusão confortável na fase de pesquisa. Olhamos para um imóvel de 650 000 € e calculamos a prestação mensal como se 650 000 € fosse o que vamos precisar de ter. Não é.
Entre o preço de venda e a chave na mão existe uma distância real — que neste exemplo se aproxima dos 48 000 € em impostos, taxas e encargos. Não é surpresa para quem sabe. Mas para quem está a comprar pela primeira vez, é exatamente o tipo de informação que aparece tarde de mais, normalmente dois dias antes da escritura.
O Estado entra antes de tu entrares
Os dois impostos que chegam antes de qualquer caixa de mudanças: o IMT e o Imposto do Selo. São liquidados antes da escritura, na Autoridade Tributária. Sem comprovativo de pagamento, a escritura não acontece.
Os 650 000 € ficam abaixo do limiar da taxa única (660 982 €), por isso aplica-se o escalão marginal de 8% com a respetiva parcela a abater — e não uma taxa fixa sobre o total.
IMT: 650 000 × 8% − 13 763,35 = 38 237 €
Imposto do Selo: 650 000 × 0,8% = 5 200 €
Só em impostos sobre a transação: 43 437 € — a pagar antes de entrar em casa.
Escritura no Notário ou DPA — a diferença que ninguém explica
Desde o Decreto-Lei 116/2008, em Portugal uma compra e venda de imóvel pode ser formalizada de duas formas juridicamente equivalentes:
- Ato praticado por Notário, oficial público
- Presença das partes (ou procuração)
- O Notário autentica, arquiva e trata do registo
- Data e cartório à escolha do comprador
- Mais controlo do processo
- Habitual em compras sem financiamento
- Autenticado por Advogado ou Solicitador habilitado
- Juridicamente equivalente à escritura pública
- Na maioria dos créditos habitação, o banco propõe este formato
- Feito via Plataformas Legais ACE — rede de advogados e solicitadores parceiros dos bancos
- Processo mais ágil e normalmente mais barato
- O banco agenda — o comprador tem menos controlo do timing
Quando aprovam o teu crédito, o banco indica data e local para a assinatura. Na maioria das vezes não é um cartório notarial — é um escritório de advogados ou solicitadores integrado na rede Plataformas Legais ACE. O profissional presente autentica o DPA (compra e venda + hipoteca), ficando o ato com plena validade jurídica. O registo na Conservatória do Registo Predial é tratado pela plataforma após a assinatura.
O comprador pode sempre optar por escritura pública em notário, mas terá de o comunicar ao banco com antecedência e garantir que o cartório consegue receber a minuta do banco e tratar o registo da hipoteca no mesmo ato.
O banco também quer a sua parte
Se a compra for financiada, os encargos com o crédito habitação não ficam pela prestação mensal. Há custos de processo que chegam antes de ver o dinheiro.
Tens 35 anos ou menos? Há um regime que muda tudo
O IMT Jovem (Decreto-Lei 48-A/2024, reforçado em 2025 e 2026) isenta de IMT e de Imposto do Selo sobre a aquisição a primeira compra de habitação própria e permanente por quem tem até 35 anos. Os requisitos são exigentes: não ter sido proprietário de outro imóvel nos três anos anteriores e afetar a casa a habitação própria permanente.
Como 650 000 € está entre 330 539 € e 660 982 €, há isenção parcial. O IMT incide apenas sobre a diferença:
IMT: (650 000 − 330 539) × 8% = 25 557 € (poupa 12 680 €)
IS sobre a aquisição: 0 € (poupa 5 200 €)
Emolumentos de registo: 0 € (isento)
Mas atenção: o IS sobre o crédito (0,6% = 3 120 €) mantém-se — esse não é abrangido pela isenção.
Depois das chaves, começa outra lista
A mudança. As obras que "eram só uma mãozinha de tinta". O eletrodoméstico que não vinha incluído. A persiana partida que ninguém mencionou. O sistema de aquecimento que nunca funcionou bem.
Nenhum destes custos aparece na ficha do imóvel. Todos eles aparecem no primeiro mês.
Não é pessimismo. É calibração. Quem entra numa casa nova com a conta bancária a zero não tem margem de manobra — e margem de manobra é o que transforma uma compra boa numa compra excelente.
A folga que ninguém reserva
Há uma regra simples que pouca gente segue: nunca entrar numa compra de casa sem um fundo de emergência separado do valor da entrada e de todos os custos de transação.
No exemplo de 650 000 €, estamos a falar de uma entrada mínima de 20% (130 000 €) mais perto de 48 000 € em impostos, taxas e encargos bancários. Quem chega ao dia da escritura com o valor certo ao cêntimo não tem onde respirar se aparecer uma surpresa.
O mercado imobiliário é generoso com quem tem tempo e capital. É difícil com quem negocia encostado à parede. A diferença entre os dois não é sorte — é a margem que sobrou quando todos os custos foram pagos.
Simula o crédito, faz as contas certas e fala connosco antes de avançar.