Na capa: a Casa do Bairro, em Mafra, antes e depois da obra da NOT Atelier. Está à venda →
Comprar uma casa antiga reabilitada é comprar o que não se vê. A pintura, a pedra e a luz aparecem nas fotografias. A parede, os tubos e os cabos não. E é aí que se decide se estás a pagar por uma casa nova dentro de uma casa velha, ou por uma casa velha com acabamento novo.
O Preço Do Que Não Se Vê
Na freguesia de Mafra, nos doze meses até agosto de 2026, uma casa usada vendeu-se em média a 3.022 €/m² e uma casa nova a 3.689 €/m². São 667 €/m² de diferença, 22%.
| Freguesia de Mafra · 12 meses até agosto de 2026 | Valor |
|---|---|
| Preço médio de venda · fogos usados | 3.022 €/m² |
| Preço médio de venda · fogos novos | 3.689 €/m² |
| Oferta à venda que é nova | 49% |
| Fogos novos em projeto (até ao 4.º trimestre de 2025) | 639 |
| Desses, com certificação energética A ou A+ | 95% |
Preços de transação por m², todas as tipologias. Fonte: SIR e RIL, Confidencial Imobiliário.
Uma reabilitação profunda fica no meio desta linha. Para o banco e para o portal, é um usado. Para quem lá vai viver, pode ser uma casa nova. O que decide de que lado fica não está na fotografia: está dentro das paredes, e no papel que o prova.
A Parede: Porque Uma Casa De Pedra Não Se Isola Como Uma Nova
Uma parede antiga em pedra absorve humidade e precisa de a deixar sair. Um isolamento que não deixa passar o vapor, como o poliestireno extrudido (XPS), é mais barato, mas prende a água do lado de dentro, e o problema aparece anos depois, em manchas e bolor.
Na Casa do Bairro, em Mafra, a parede original em pedra calcária tem cerca de 50 cm. Ficou de pé. Por fora leva 8 cm de cortiça expandida, que deixa passar o vapor. Por dentro leva uma lâmina de 8 cm de betão armado projetado, que é o reforço estrutural. Nenhuma das duas coisas se vê na casa acabada.
A pergunta a fazer numa visita: o que foi feito à parede original, por dentro e por fora, e onde está escrito.
O Que Passa Nas Paredes
Numa casa antiga, os custos que aparecem depois da escritura estão quase sempre nas redes: eletricidade, águas, esgotos e telecomunicações. Se a obra as refez, há projetos assinados por técnicos inscritos e há ensaios. O que pedir por escrito:
- se a instalação elétrica é nova, e qual a potência;
- se as redes de água foram ensaiadas (estanquidade e desinfeção);
- se os esgotos ligam ao coletor público;
- se há fibra ótica instalada;
- como é feita a ventilação.
Ficha Técnica Da Habitação: Ainda É Obrigatória?
É o documento que responde a quase tudo o que está acima. Foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004 para as habitações construídas ou reconstruídas com licença pedida depois de 30 de março de 2004. Descreve a casa por dentro: áreas por piso e por divisão, a composição das paredes e da cobertura, as redes, os equipamentos e os técnicos responsáveis por cada especialidade.
O que mudou em 2024
Desde 1 de janeiro de 2024, com o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), deixou de ser obrigatório apresentá-la na escritura. A Ficha continua a ser depositada na Câmara Municipal, e muitos bancos continuam a pedi-la antes de aprovar o crédito habitação.
O que continua a valer
Deixou de ser obrigatória na escritura. Não deixou de valer. Uma casa reabilitada sem Ficha Técnica é uma afirmação do vendedor. Com ela, é um documento assinado por quem projetou e por quem fiscalizou a obra. No dia em que se revende a casa, é esse documento que sustenta o preço.
O que conferir na Ficha
- a data e quem a assina;
- o tipo de operação (construção, alteração, ampliação);
- se as áreas batem com a caderneta predial;
- a composição das paredes exteriores e da cobertura;
- as redes, e se foram ensaiadas;
- se o número do certificado energético é o mesmo do certificado que te entregam.
E, se o vendedor a tiver, pôr a entrega da Ficha no contrato-promessa.
✦Uma casa reabilitada sem Ficha Técnica é uma afirmação. Com ela, é uma prova.
O Caso Da Casa Do Bairro
A Ficha Técnica da Casa do Bairro tem 14 páginas e é de junho de 2026. Lemo-la na íntegra em setembro. Foi lá que encontrámos o reforço em betão armado projetado, que não estava em nenhum anúncio da casa, nem na nossa própria página. Estava no documento desde o primeiro dia.
Desde então, é regra na PEDABLIOS: a Ficha Técnica lê-se antes de se escrever o primeiro texto de uma angariação.
A Casa do Bairro é uma moradia T3 da NOT Atelier no centro histórico de Mafra, a 800 metros a pé do Palácio, com classe energética A e 100 m² de exterior. A obra acabou em novembro de 2024. A Ficha, o certificado energético e a autorização de utilização estão disponíveis para consulta.
Perguntas Frequentes
A Ficha Técnica da Habitação é obrigatória para vender casa?
Desde 1 de janeiro de 2024, com o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), deixou de ser exigida na escritura de compra e venda. Continua a existir para as habitações cuja construção ou reconstrução foi licenciada depois de 30 de março de 2004, e fica depositada na Câmara Municipal.
Onde se pede a Ficha Técnica da Habitação?
Ao vendedor, que a deve ter se a obra foi licenciada depois de 30 de março de 2004. Se não a tiver, pede-se à Câmara Municipal onde foi depositada.
Uma casa antiga tem Ficha Técnica da Habitação?
Só se tiver sido construída ou reconstruída com licença pedida depois de 30 de março de 2004. Numa casa anterior sem obra licenciada depois dessa data, contam a caderneta predial, a certidão permanente, o certificado energético e, se existirem, a licença e o processo de obra.
O banco pode pedir a Ficha Técnica da Habitação para o crédito habitação?
Pode. Mesmo sem ser exigida na escritura, muitos bancos pedem-na antes de aprovar o crédito.
O que se deve verificar na Ficha Técnica da Habitação?
A data e quem a assina; o tipo de operação (construção, alteração, ampliação); se as áreas batem com a caderneta predial; a composição das paredes exteriores e da cobertura; as redes, e se foram ensaiadas; e se o número do certificado energético coincide com o do certificado entregue.
A Ficha Técnica da Casa do Bairro está disponível para consulta.
Moradia T3 da NOT Atelier, classe A, no centro histórico de Mafra, com 100 m² de exterior. 699.000 €.
Dados: SIR e RIL — Confidencial Imobiliário, freguesia de Mafra, compra e venda, doze meses até agosto de 2026 (novos projetos: dados acumulados até ao 4.º trimestre de 2025). © IMOESTATÍSTICA. Todos os direitos reservados.
Legislação: Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março (Ficha Técnica da Habitação) · Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex Urbanístico). Este artigo não substitui aconselhamento jurídico.